不動産売却時の税金
Q: 不動産の売却をします。税金の計算方法はどのようになりますか？
A: 今回は、不動産売却を検討している人のために税金の算出方法を説明します。
まず持ち家について説明いたします。基本的には家を売ると、売却額ではなく、売却利益に対して税金がかかります。売却利益とは、売却額と購入額の差額です。売却額と購入額の差が小さいほど税金が少なくなります。さらに、売却時にかかった費用、例えば、郵送費、追加および払い戻されなかった不動産税、弁護士費用、仲介業者へのコミッション、タイトル保険などの決済手数料も、売却利益から差し引けます。そうすると、払う税金がより少なくなります。確定申告書の作成を専門家に依頼するときは、売却額と購入額だけではなく、かかった費用も忘れずに伝えましょう。
自分の住んでいた家を売却する場合、条件がそろうと50万ドル（ 夫婦合算申告）または25万ドル（ それ以外での申告）の控除があります。つまり、売却利益が夫婦合算申告で50万ドルを超えなければ税金はかかりません。
続いて、賃貸物件の場合について説明いたします。賃貸物件を売却した場合、先ほどの売却利益の計算にひと手間加えます。家の価値を高めるような、フェンスの追加や歩道の整備、家の改善・改良への費用は購入金額に追加できます。また、物件を賃貸に出している間に経費でとった減価償却分は購入額から引きます。
購入額と売却額の差が小さくなれば税金も少なくなりますし、購入額と売却額の差が大きくなり、払う税金が増えます。ちなみに、税率は売却した賃貸物件をどれくらいの期間所有していたか、申告書のステータス、その他の所得や売却利益・損益によって変わります。
最後に賃貸物件の買い替えについて説明いたします。物件を売却したその売却額を元手に、別の物件を購入すると、同種の資産を交換したとみなされ、新しく購入した資産は売却するまで課税対象にならない制度もあります。これを「Like-kind Exchange（同種交換）または1031 Exchange」と呼ばれます。要するに、税率や全体の所得をみて、売却益の発生のタイミングをずらし、税金の発生するタイミングもずらすことが可能になります。この制度を利用するには、たくさんの条件をクリアにしないといけません。
日本にご帰国される方は、特に、不動産売却のタイミングが大事です。日本に帰国したあとに売却すると日本でも税金を払わないといけない可能性があります。売却によって大きなお金が動くので、売却前に、是非、当社までご相談ください。
